マイホームの購入を検討している方にとって、住宅ローンの審査は避けて通れない重要なステップです。
しかし、意外にも多くの方が審査で思わぬ壁にぶつかってしまうのが現実です。
年収も安定しているし、きっと大丈夫でしょ！
と思っていたのに、なぜか審査に通らない…そんな経験をされた方も少なくないでしょう。
実は、住宅ローン審査が通らない理由は、一般的に知られているもの以外にも数多く存在します。
編集部
今回は、そんな「驚きの理由」を含めた住宅ローン審査の実態について、詳しく解説していきたいと思います。
この記事を読むことで、審査に落ちる前に対策を講じることができるはずです。
目次
住宅ローン審査の基礎知識と審査基準
まずは住宅ローン審査の基本的な仕組みについて理解しておきましょう。
多くの方が勘違いしやすいのですが、住宅ローンの審査は一度だけではありません。
編集部
実際には複数の段階を経て最終的な融資決定が行われるのです。
事前審査と本審査とは？
住宅ローンの審査プロセスは、大きく分けて「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階に分かれています。
この違いを正しく理解しておくことが非常に重要になります。
事前審査は、物件を本格的に探し始める前や、売買契約を結ぶ前に行う簡易的な審査です。
申込者の年収や勤務先、他の借入状況などの基本情報をもとに、おおよその借入可能額を判定します。
通常、必要書類も少なく、審査期間も1週間程度と比較的短いのが特徴です。
本審査は事前審査を通過した後、具体的な物件が決まってから行う詳細な審査です。
ここでは申込者の信用情報はもちろん、購入予定物件の担保価値、健康状態（団体信用生命保険の加入審査を含む）など、あらゆる角度から総合的に判断されます。
必要書類も多岐にわたり、審査期間も2〜3週間程度かかることが一般的です。
重要なのは、事前審査に通ったからといって本審査も必ず通るわけではないということ。
金融機関が重視する審査ポイントとは？
金融機関が住宅ローン審査で重視するポイントは、大きく分けて「返済能力」「信用度」「担保価値」の3つに集約されます。
返済能力については、単純に年収の高さだけでなく、勤務先の安定性、勤続年数、雇用形態などが総合的に評価されます。
一般的に、年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）は25％から35％以内に収まることが望ましいとされています。
ただし、これは他の借入も含めた総返済額での計算になるため、車のローンやクレジットカードのリボ払いなども考慮に入れる必要があります。
信用度は、過去のクレジットカードやローンの利用履歴、返済実績などから判断されます。
信用情報機関に登録されている情報をもとに、延滞履歴や債務整理の有無、現在の借入状況などがチェックされるわけです。
意外に思われるかもしれませんが、携帯電話の分割払いの遅延なども信用情報に影響することがあります。
担保価値は、購入予定の物件が融資額に見合った価値を持っているかどうかの評価です。
万が一返済が困難になった場合、金融機関は物件を売却して債権を回収する必要があるため、立地条件や建物の構造、築年数などが厳しくチェックされます。
近年では、これらの基本的な審査項目に加えて、申込者のライフスタイルや将来の収入見通し、さらには購入物件の将来的な資産価値なども考慮されるようになってきています。
金融機関によって審査基準は異なるため、一つの金融機関で断られても、他では通る可能性があることも覚えておきましょう。
審査期間の目安は？
住宅ローン審査にかかる期間は、事前審査で3日から1週間程度、本審査で1週間から3週間程度が一般的な目安となります。
編集部
ただし、これは申込書類に不備がなく、追加資料の提出が求められない場合の話です。
特に個人事業主の方や転職したばかりの方の場合、追加での収入証明書類が必要になることが多く、その分審査期間も延びてしまいます。
また、購入予定物件に何らかの問題がある場合（違法建築の疑いがある、境界が不明確など）も、詳細な調査が必要となるため審査期間が長期化する傾向にあります。
年末年始やゴールデンウィークなどの長期休暇を挟む場合も、当然ながら審査期間は延びることになります。
スムーズな審査を実現するためには、事前に必要書類を漏れなく準備し、申込内容に間違いがないよう十分に確認することが重要です。
不明な点があれば、遠慮なく金融機関の担当者や不動産会社に相談するようにしましょう。
住宅ローン審査が通らない驚きの理由11選
ここからは、一般的にはあまり知られていない住宅ローン審査に落ちる理由について、具体的に見ていきましょう。
編集部
これらの理由を事前に知っておくことで、審査に臨む前に適切な対策を講じることができるはずです。
驚きの理由その1｜健康状態に問題や不安がある
住宅ローンを利用する際、ほとんどの場合で団体信用生命保険（団信）への加入が義務付けられています。
この団信は、借入者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金で住宅ローンの残債を完済する仕組みです。
そのため、健康状態に問題があると団信に加入できず、結果として住宅ローン審査に通らなくなってしまうのです。
具体的に団信加入が困難になる可能性が高い病気としては、以下のものなどが挙げられます。
- がん
- 心疾患
- 脳血管疾患
- 糖尿病
- 高血圧
- うつ病
また、過去3年以内に入院歴がある場合や、現在服薬中の薬がある場合なども、詳細な告知が必要になります。
編集部
意外に思われるかもしれませんが、軽度のうつ病や不眠症で通院歴がある場合でも、団信の審査に影響することがあります。
特に最近では、メンタルヘルスに関する告知項目が厳格化されている傾向にあるということです。
万が一、告知義務違反が発覚した場合、保険金が支払われないだけでなく、住宅ローン契約自体が無効になる可能性もあります。
ただし、健康状態に不安がある方でも諦める必要はありません。
最近では「ワイド団信」と呼ばれる、通常の団信よりも加入条件が緩和された商品を取り扱う金融機関も増えています。
また、フラット35のように団信加入が任意の住宅ローンもありますので、選択肢を広げて検討することが大切です。
驚きの理由その2｜購入予定の物件に問題がある
住宅ローン審査では、申込者本人の信用力だけでなく、購入予定の物件自体も厳しくチェックされます。
物件に何らかの問題があると、担保価値が低いと判断され、審査に通らない可能性が高くなってしまいます。
増築や改築が適切な手続きを経ずに行われていた場合、金融機関は融資を断ることがほとんどです。
また、都市計画法に違反している物件（市街化調整区域での無許可建築など）も同様に審査が困難になります。
マンションの場合は、管理状況が悪い物件も問題となることがあります。
- 修繕積立金が不足している
- 長期修繕計画が策定されていない
- 管理組合の運営に問題がある
などの場合、将来的な資産価値の低下を懸念して融資を見送る金融機関もあります。
意外な盲点として、接道条件を満たしていない物件があります。
建築基準法では、敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していることが原則として求められています。
この条件を満たしていない物件は「再建築不可物件」と呼ばれ、担保価値が大幅に下がってしまうため、住宅ローンの利用が困難になります。
また、前所有者が住宅ローンを完済していない状態で売りに出されている物件（抵当権が残っている物件）も、権利関係が複雑になるため審査が難航することがあります。
このような物件を購入する場合は、決済と同時に抵当権を抹消する手続きが確実に行われるかどうかを、事前に十分確認しておく必要があります。
驚きの理由その3｜短い勤続年数や安定しない職業
金融機関が住宅ローン審査で最も重視するのは「安定した返済能力」です。
そのため、勤続年数が短い場合や、収入が不安定とされる職業に就いている場合は、審査のハードルが高くなってしまいます。
一般的に、勤続年数は最低でも1年以上、できれば3年以上あることが望ましいとされています。
転職直後や入社間もない場合は、まだ職場に定着しているかどうか判断が困難であり、また将来的な昇進や昇給の可能性も見通しにくいため、金融機関としてはリスクが高いと判断せざるを得ないわけです。
特に審査が厳しくなりがちな職業としては、以下などが挙げられます。
- 水商売関係
- 芸能関係
- プロスポーツ選手
- 日雇い労働者
これらの職業は収入の変動が大きく、将来的な収入の予測が困難であるため、金融機関としては慎重にならざるを得ないのが実情です。
また、意外に思われるかもしれませんが、医師や弁護士、公認会計士などの資格職であっても、開業直後で実績が少ない場合は審査が厳しくなることがあります。
特に開業医の場合、クリニックの経営が軌道に乗るまでには時間がかかることが多く、その間の収入は不安定になりがちです。
勤続年数が短い場合の対策として、前職での経験年数を含めてアピールする方法があります。
同業界での転職であれば、トータルでの経験年数を評価してくれる金融機関もあります。
また、転職により年収が大幅にアップしている場合は、その点も積極的にアピールしましょう。
驚きの理由その4｜完済時の年齢が80歳を超える
住宅ローンの審査では、借入時の年齢だけでなく、完済時の年齢も重要な判定要素になります。
多くの金融機関では、完済時年齢の上限を75歳から80歳程度に設定しており、この年齢を超える返済計画では審査に通らない可能性が高くなります。
例えば、45歳で35年の住宅ローンを組もうとすると、完済時年齢は80歳になります。
この場合、定年退職後の収入減少や健康リスクの増大を考慮して、審査が慎重になる傾向があります。
特に退職金や年金だけで返済を継続していく計画の場合、その妥当性が厳しくチェックされることになります。
近年の高齢化社会の進展により、50代や60代で住宅購入を検討される方も増えていますが、この場合は借入期間を短く設定する必要があります。
しかし、借入期間を短くすると月々の返済額が高くなるため、年収に対する返済負担率が基準を超えてしまい、結果として借入希望額を減額せざるを得ないケースも多くなります。
この問題を解決する方法として、配偶者との収入合算や親子リレーローンの活用が考えられます。
収入合算では配偶者の収入も含めて審査されるため、借入可能額を増やすことができます。
親子リレーローンでは、親の代から子の代へと返済義務を引き継ぐ仕組みになっているため、完済時年齢の問題をクリアできる可能性があります。
驚きの理由その5｜クレジットカードやローンなどの返済遅延履歴がある
信用情報機関に登録されている過去の返済履歴は、住宅ローン審査において極めて重要な判定材料となります。
編集部
クレジットカードの支払いや各種ローンの返済で遅延履歴がある場合、「この人は約束を守れない人だ」と判断され、審査に大きく影響してしまいます。
特に問題となるのが、61日以上または3ヶ月以上の長期延滞です。
この場合、信用情報機関に「異動情報」として登録され、いわゆる「ブラックリスト」状態になってしまいます。
意外に見落としがちなのが、携帯電話端末の分割払いです。
最近のスマートフォンは10万円を超える高額な機種も多く、これを24回や36回の分割で購入している方がほとんどでしょう。
しかし、携帯電話料金の支払いが遅れると、この分割払い部分も延滞として信用情報に記録されてしまうのです。
また、奨学金の返済遅延も近年問題となっています。
日本学生支援機構の奨学金は2009年以降、延滞情報が信用情報機関に登録されるようになりました。
学生時代に借りた奨学金の返済を軽く考えてしまい、社会人になってから住宅ローンを申し込む際に初めて問題が発覚するケースも少なくありません。
現在返済中のローンがある方は、住宅ローンを申し込む前に信用情報機関で自分の信用情報を確認することをおすすめします。
驚きの理由その6｜住宅ローン以外にも借り入れがある
住宅ローンの審査では、申込時点で他に借り入れがある場合、その返済額も含めて返済負担率が計算されます。
編集部
つまり、車のローンや教育ローン、カードローンなどがあると、住宅ローンの借入可能額が大幅に減額される可能性があります。
特に影響が大きいのが、カードローンやキャッシングです。
これらは金利が高く、また「お金に困っている」という印象を与えやすいため、金融機関の心証が悪くなってしまいます。
借入残高が少額であっても、契約が残っている限りは「いつでも借り入れできる状態」として評価されるため、審査に悪影響を与える可能性があります。
リボ払いの利用も要注意です。
クレジットカードのリボ払いは、毎月の支払額が一定である反面、元本の減りが遅く、長期間にわたって返済が続くことになります。
金融機関からすると、計画性のない借り入れと判断される可能性が高く、住宅ローン審査にマイナスの影響を与えます。
また、意外に盲点となるのが家族の借り入れです。
配偶者に多額の借り入れがある場合、収入合算を利用できなくなったり、世帯全体の返済能力に疑問を持たれたりする可能性があります。
特に専業主婦の配偶者が消費者金融から借り入れをしている場合などは、家計管理に問題があると判断される恐れがあります。
これらの問題を解決するためには、住宅ローンを申し込む前に、できる限り他の借り入れを完済しておくことが重要です。
驚きの理由その7｜個人事業主などで収入が不安定
個人事業主やフリーランス、会社経営者の方にとって、住宅ローン審査は会社員と比べて格段に厳しくなります。
これは収入の安定性という観点から、金融機関がリスクを感じやすいためです。
会社員の場合、毎月決まった給与が支払われ、源泉徴収票で年収を証明できます。
一方、個人事業主の場合は、確定申告書での収入証明となり、年によって収入に大きな変動があることが珍しくありません。
また、売上から経費を差し引いた所得が審査対象となるため、見た目の年収は高くても、実際の所得は思ったより少ないということもよくあります。
特に問題となるのが、開業してからの年数です。
多くの金融機関では、個人事業主の場合、最低でも3年分の確定申告書の提出を求めます。
開業間もない場合や、直近で赤字決算がある場合は、審査通過が非常に困難になります。
また、業種によっても審査の厳しさが変わってきます。
IT関連のフリーランスのように、近年需要が高まっている職種であっても、個人事業主である以上は厳しく審査されます。
特に、特定のクライアントに依存している場合は、そのクライアントとの契約が終了すると収入が途絶えるリスクがあるため、より慎重に判断されることになります。
個人事業主の方が住宅ローン審査を有利に進めるためには、複数年にわたって安定した所得を確保することが重要です。
また、青色申告を行い、適切な帳簿管理をしていることを示すことで、信頼性をアピールできます。
編集部
可能であれば、税理士に依頼して確定申告を行うことも、一つの信頼性の証明になります。
驚きの理由その8｜年収に対して大きすぎる借入希望額
住宅ローンの審査では、年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）が重要な判定基準となります。
一般的に、この比率は25％から35％以内に収まることが望ましいとされていますが、年収が高い場合でも無制限に借り入れできるわけではありません。
- 年間返済額の上限：140万円程度（35％の場合）
→これを月額に換算すると約11.7万円
→金利1.5％、35年返済で計算すると、借入可能額は約3,500万円程度になります。
しかし、これは他に借り入れがない場合の計算であり、車のローンやクレジットカードのリボ払いなどがあれば、その分借入可能額は減少します。
高年収の方でも注意が必要です。
年収1,000万円あっても、返済負担率が40％を超えるような借り入れ希望額では、審査に通らない可能性が高くなります。
金融機関は、借り主の生活費や将来のライフイベント（子どもの教育費、親の介護費用など）も考慮して、現実的に返済可能かどうかを判断しているからです。
また、物件価格に対する借入割合（LTV：Loan to Value）も重要な要素です。
物件価格の100％を借り入れる「フルローン」や、諸費用も含めて借り入れる「オーバーローン」の場合、金融機関のリスクが高くなるため、審査が厳しくなります。
可能であれば、物件価格の2割程度の頭金を用意することで、審査を有利に進めることができます。
借入希望額が年収に見合わない場合の対策として、配偶者との収入合算やペアローンの活用があります。
ただし、これらの方法を利用する場合は、将来的なライフプランの変化（配偶者の出産・育児による収入減少など）も十分に考慮して検討する必要があります。
驚きの理由その9｜事前審査と本審査で申告内容が異なる
住宅ローンの事前審査を通過したからといって、本審査も安心というわけではありません。
特に、事前審査時と本審査時で申告内容に相違があると、審査に大きく影響する可能性があります。
最も多いのが、年収の申告ミスです。
事前審査では概算で申告していたものの、本審査で正確な源泉徴収票を提出したところ、実際の年収が申告額より少なかったというケースです。
特に、残業代込みで年収を計算していたが、実際の源泉徴収票では基本給のみの記載だった、などということがあります。
勤務先情報の相違も問題となります。
事前審査時には正社員として申告していたが、実際は契約社員や派遣社員だった場合、雇用の安定性が大きく変わってしまいます。
また、勤続年数についても、試用期間を含めて申告していたが、正式採用からの期間で計算すると基準に満たない、などということもあります。
他の借り入れ状況についても、申告漏れや申告ミスがよく発生します。
少額のキャッシングやリボ払いを忘れて申告していなかった場合、本審査で信用情報を詳しく調査した際に発覚し、「虚偽申告」として判断される可能性があります。
意図的な虚偽申告でなくても、金融機関からすると「信頼できない申込者」と判断される恐れがあります。
事前審査の段階から、正確な情報を申告することが重要です。
不明な点があれば、推測で記入せず、必ず確認してから申告するようにしましょう。
このような問題を避けるためには、事前審査を申し込む前に、必要な書類を全て準備し、正確な情報を把握しておくことが大切です。
また、事前審査から本審査までの間に何らかの変更があった場合は、速やかに金融機関に報告することも重要です。
驚きの理由その10｜本審査までの期間に転職をした
住宅ローンの事前審査から本審査までの期間は、通常1〜3ヶ月程度あります。
この間に転職をしてしまうと、審査の前提条件が大きく変わってしまうため、再審査が必要になったり、最悪の場合は審査に通らなくなったりする可能性があります。
前職で5年間勤務していても、転職後は勤続年数0年として扱われます。
多くの金融機関では最低1年以上の勤続年数を求めているため、転職直後では審査基準を満たさなくなってしまいます。
また、転職により年収が変動する場合も問題となります。
年収がアップした場合は良いのですが、ダウンした場合は借入可能額が減額される可能性があります。
特に、基本給は上がったものの、残業代や各種手当がなくなったために年収が下がった、などということもよくあります。
勤務先の規模や安定性が変わることも審査に影響します。
大企業から中小企業への転職、正社員から契約社員への変更などは、金融機関の評価が下がる要因となります。
逆に、より安定した企業への転職であっても、勤続年数の短さがネックになることに変わりはありません。
やむを得ず住宅ローン審査中に転職する場合は、できるだけ早く金融機関に相談することが重要です。
編集部
ただし、追加書類の提出や審査期間の延長は避けられないと考えておいた方が良いでしょう。
驚きの理由その11｜返済実績がない「スーパーホワイト」の状態
信用情報に全く記録がない状態を「スーパーホワイト」と呼びます。
編集部
一見すると、借金もなく返済遅延もない健全な状態のように思えますが、実は住宅ローン審査では不利になることがあります。
スーパーホワイトになる理由は大きく二つあります。
これまでクレジットカードやローンを一切利用したことがない場合です。
現金主義で生活してきた方に多く見られます。
過去に債務整理や自己破産を行い、信用情報から事故情報が消去された後の状態です。
問題となるのは、金融機関がこの二つを区別することが困難だということです。
30代や40代でクレジットカードの利用履歴が全くないということは、現代社会ではかなり珍しいことです。
そのため、金融機関としては「もしかして過去に何らかの金融事故があったのでは？」と疑念を抱く可能性があります。
また、返済実績がないということは、「この人が約束通りに返済してくれるかどうか判断材料がない」ということでもあります。
金融機関としては、少額でも良いのでクレジットカードやローンの返済実績がある方が、信頼性を判断しやすいのです。
スーパーホワイトの状態を改善するためには、住宅ローンを申し込む前に、クレジットカードを作成して利用実績を積むことが有効です。
特に注意が必要なのは、35歳以上でスーパーホワイトの場合です。
この年齢でクレジットヒストリーが全くないことは、金融機関にとって大きな疑問符となります。
編集部
可能であれば、住宅ローンを検討し始めた段階で、まず信用情報の構築から始めることをおすすめします。
まとめ
住宅ローン審査が通らない理由は、年収や勤続年数といった基本的な要因だけでなく、意外に多岐にわたることがお分かりいただけたでしょうか。
健康状態や物件の問題、さらには信用情報の状況など、様々な要素が複合的に審査結果に影響を与えています。
重要なのは、これらの問題の多くは事前の対策で改善できるということです。
住宅購入を検討し始めた段階で、自分の信用情報をチェックし、他の借り入れがあれば可能な限り完済し、健康状態に不安がある場合は団信以外の選択肢も含めて検討することが大切です。
また、一つの金融機関で審査に落ちたからといって、諦める必要はありません。
金融機関によって審査基準は異なるため、別の金融機関では審査に通る可能性があります。
特に、地方銀行や信用金庫など、地域密着型の金融機関では、大手銀行とは異なる視点で審査を行うことも少なくありません。
住宅ローンは人生で最も大きな借り入れになることが多く、審査に対する不安を感じるのは当然のことです。
しかし、事前にしっかりと準備を行い、問題があれば適切に対処することで、審査通過の可能性を高めることができます。
最後に、住宅ローンの審査は年々厳格化している傾向にありますが、同時に商品の多様化も進んでいます。
従来の画一的な審査基準だけでなく、申込者の個別事情を考慮した柔軟な審査を行う金融機関も増えています。
専門家のアドバイスを受けながら、自分に最適な住宅ローンを見つけていただければと思います。
マイホームの購入は人生の大きな節目となる重要な決断です。
編集部
住宅ローン審査という関門はありますが、適切な準備と対策を行うことで、きっと理想の住まいを手に入れることができるはずです。
この記事が、皆さんの住宅購入の一助となれば幸いです。
住宅ローンのお悩みありませんか？？
他社で住宅ローン審査が通らなかったんだけど、どうにかならないかな？
他の金融機関の借入が残っているんだけど…住宅ローン審査は通るかな？
頭金や自己資金がない状態だと、住宅ローンの借入はいくらくらいになるの？
このような住宅ローンのお悩みは
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